«Рубикон»
Адвокатское партнерство

Адвокат по гражданским делам. Профессиональная юридическая помощь по семейным и наследственным спорам.

Прием ведут адвокаты Москвы.

Новое в налогообложении доходов от продажи объектов недвижимости, приобретенных после 01.01.2016. Имущественный вычет

Доходы от продажи объектов недвижимости, которые граждане приобретут после 01.01.2016 г., будут облагаться НДФЛ по новым правилам. Соответствующие изменения внесены Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ в главу 23 НК РФ «Налог на доходы физических лиц». Для целей налогообложения изменен не только срок владения объектом, но и установлен контроль над ценой продажи объекта. Согласно п. 6 ст. 210 НК РФ (в редакции с 01.01.2016) налоговая база по доходам от продажи недвижимого имущества определяется с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 НК РФ.

В новой редакции будет применяться п. 17.1 ст. 217 НК РФ, устанавливающий льготу по налогу на доходы от продажи имущества. С 01.01.2016 не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период:

- от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 НК РФ;

- от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Согласно п. 2 ст. 217.1 НК РФ доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

В иных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. При этом данный срок (5 лет) законом субъекта РФ может быть уменьшен вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества.

 Имущественные налоговые вычеты

Имущественный вычет является формой налоговой льготы, предоставляемой гражданину при сделках с имуществом (недвижимостью, например при покупке (продаже) квартиры, а также при уплате процентов по ипотечному целевому кредиту. Смысл имущественного налогового вычета заключается в вычитании из налогооблагаемой базы (доходов за налогоблагаемый период) некоторой суммы, размер которой зависит от вида сделки с недвижимостью и состава имущества. Налогооблагаемая база определяется в соотвествии со ст.53 Налогового Кодекса РФ. Действующее законолательство регулирует виды и условия представления имущественного налогового вычета ст.220 Налогового Кодекса Рф в редакции Федеральных Законов  №212-ФЗ от 23.07.2013 и №382-ФЗ от 29.11.2014 года).

Основной новацией в данных законах стала реализация права обратиться в налоговые органы за получением имущественного налогового вычета вплоть до полного их использования в рамках установленного предельного размере, то есть теперь возможно будет получить вычет при покупке нескольких квартир и другого жилья (в том числе полученных в общую соственность), если этот вычет не был «выбран» по предыдущему объекту полностью. Таким образом законом осуществляется переход от принципа предоставления имущественного налогового вычета по недвижимому имуществу к принципу предоставления указанных вычетов налогоплательщику.

При определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:

  1. При продаже имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее 3-х лет (с 01.01.2016 менее пяти лет, за исключением установленных законов способов приобретения права собственности на имущество и участников сделки), необходимо уплатить налог на доходы физических лиц. Размер налоговой базы можно уменьшить на сумму, полученную налогоплательщиком от продажи имущества, но не более 1 000 000 руб. при продаже жилья и 250 000 руб. от продажи иного имущества.
  2. Если имущество было изъято для государственных или муниципальных нужд, то вычет производится в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества.
  3. Имущественные налоговые вычеты в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов: при приобретении жилья и уплате процентов по кредиту за него (новое строительство, жилой дом, квартира, комната или доля (доли) в них, земельные участки, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, земельные участки, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них). Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 2 000 000 рублей без учёта сумм, направленных на погашение процентов. Сумма налогового вычета для процентов до 01.01.2014 года была ничем не ограничена.
  4. С 01.01.2014 имущественный вычет по расходам на погашение процентов выделен отдельным подпунктом (подп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ). Данный вычет не может превышать 3 000 000 рублей и предоставляется в отношении только одного объекта недвижимости.

Например: Если жилье было приобретено по ипотечному кредиту за 4 000 000 руб. и проценты по кредиту за все время его использования составили 2 000 000 руб., то имущественный налоговый вычет составит 2 000 000 руб. (от стоимости жилья) + 2 000 000 (суммы всех процентов) = 4 000 000 руб., а сумма сэкономленных денежных средств 4 000 000 * 0.13 = 520 000. Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования. Повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета на приобретение (строительство) жилья до 01.01.2014 года не допускалось (с 01.01.2014 - если гражданин в первый раз не использовал всю сумму вычета, то он вправе получить остаток вычета при следующей покупке). Граждане, находящиеся в браке, имеют право на использование налогового вычета независимо друг от друга. В случае если жилье будет приобретено в общую собственность, своё право на получение налогового вычета не теряет ни один из супругов. Получить от государства возвращенные налоги вы сможете не в виде полной суммы вычета, а только то, что было вами уплачено в виде налогов. Сумма вычета снижает налогооблагаемую базу на ту сумму средств, с которой был удержан налог.

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества окажутся меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, данная норма не применяется.

Законом субъекта РФ размер понижающего коэффициента (0,7) может быть уменьшен вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества.

Изменения внесены и в порядок предоставления имущественных вычетов по доходам от продажи недвижимого имущества, которые также будут применяться с 01.01.2016 г. Имущественный налоговый вычет будет предоставляться (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ):

- в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

- в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, не превышающем в целом 250 000 рублей;

- в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей.