«Рубикон»
Адвокатское партнерство

Адвокат по гражданским делам. Профессиональная юридическая помощь по семейным и наследственным спорам.

Прием ведут адвокаты Москвы.

Квартира-гостиница. как безопасно сдать квартиру в долгосрочную или посуточную аренду

Альтернативой официальному гостиничному бизнесу в последние годы стала практика сдачи гражданами принадлежащего им на праве собственности жилья (квартир, домов, комнат) в аренду.

Фактически, частная квартира может быть своеобразной мини-гостиницей, где арендаторы меняются настолько часто, насколько это подразумевается договором найма жилья. То есть это может быть как вариант  долгосрочной аренды с обязанностью помесячной оплаты либо краткосрочная аренда квартир посуточно.

Для начала собственнику жилья необходимо выбрать наиболее выгодный и безопасный способ сдачи своего жилья в аренду и заниматься этим лично либо передать полномочия по сдаче квартиры в аренду полностью или частично риэлтерской (аутсорсинговой) фирме.

При этом каждый способ имеет как плюсы так и минусы. Так долгосрочная аренда-это как правило более или менее стабильный доход, но меньшая прибыль. Посуточная аренда-это отсутствие гарантий стабильного дохода, возможность простоев, но возможно более высокая прибыль в месяц.

Если Вы решили сами заниматься этим бизнесом, у Вас практически не будет рисков, связанных с невыполнением посредниками обязательств по договору, а также Вы сами сможете полностью контролировать денежные расчеты с клиентами.

Отрицательным моментом отказа от услуг посреднических фирм (риелтеров, контор по продаже и управлению недвижимостью) может стать необходимость постоянного поиска и привлечения арендаторов, реклама, заключение договоров с клининговыми компаниями, страховыми организациями, организация показа квартир, контроль за состоянием жилья и его ремонт.

Все эти обязанности лягут на Ваши плечи. Если сдача жилья является для Вас не единственным источником дохода, то в этом случае Вам придется потратить массу времени и сил, чтобы получить выгоду.

Могу сразу предположить, что без хотя бы частичной помощи риэлтерских фирм, например, по услугам подбора нанимателей, вам вряд ли обойтись. Иначе вы будете день и ночь работать диспетчером на контактном телефоне и метаться по городу, пытаясь успеть переговорить со всеми потенциальными нанимателями.

Поэтому предлагаю в зависимости от вида сдачи жилья в аренду (долгосрочной или посуточной) определить для себя самый оптимальный вариант, выгодный и удобный с точки зрения экономии времени и получения тем не менее приличной выгоды от сдачи жилья.

ДОЛГОСРОЧНАЯ  АРЕНДА  (НАЙМ)  ЖИЛОГО  ПОМЕЩЕНИЯ 

ФОРМА  ДОГОВОРА  НАЙМА  ЖИЛЬЯ  И  ЕГО  ОСОБЕННОСТИ

Передача квартиры или иного жилого помещения в долгосрочную аренду по договору найма жилого помещения можно назвать наиболее типичным видом распоряжения жильем гражданами в Российской Федерации.

Порядок заключения договора найма жилого помещения предусмотрен в главе 35 Гражданского Кодекса РФ как передача собственником жилого помещения или управомоченным им лицом (наймодателем) другой стороне (нанимателю) за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст.671 ГК РФ)

Если Вы желаете заключить такой договор с юридическим лицом (организацией), то Вам следует заключить договор аренды жилого помещения для проживания в нем граждан, например сотрудников компании.

Использование Вашей квартиры для иных целей арендатором (то есть организацией), например для размещения офиса, магазина, парикмахерской и т.д., запрещена законом.

Жилым помещением по договору найма жилья может являться квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (комната).

Договор заключается в письменной форме. Государственная регистрация законом не предусмотрена, если жилое помещением сдано на срок менее одного года. Если срок в договоре найма не указан, он считается заключенным на пять лет.

Вообще, исходя из принципов правовых гарантий в этих сделках для Вас, как для собственника жилья, рекомендую всегда сдавать квартиру на срок менее одного года.

В этом случае, Вы заключаете договор краткосрочного найма жилья и пользуетесь рядом юридических преимуществ, предусмотренных ст.683 ГК РФ, ст.677 часть 2, 680, 684-686 ГК РФ).

Согласно данной норме закона к договору краткосрочного найма жилья не применяются правила, предусмотренные для других договоров найма жилья.

Это обезопасит Вас от нежелательных моментов, связанных с вселением и проживанием в Вашей квартире посторонних граждан, которых Ваш жилец решил у себя поселить и которые являются, допустим, его родственниками из Рязани и других временных жильцов, которые Ваш жилец, например, может впустить проживать в квартиру  безвозмездно даже не спрашивая Вашего согласия, а просто уведомив Вас об этом письменно. Также при краткосрочном найме жилья Вы не обязаны продлевать  после истечения срока договора найма договор с нанимателем, если он решит воспользоваться принадлежащим ему по закону преимущественным правом на продлением с ним заключенного договора найма на новый срок.

Также при краткосрочном найме Ваш жилец не вправе сдать часть Вашей квартиры или дома в поднаем за плату, «забыв» поставить Вас об этом в известность.

С большой долей вероятности могу как адвокат утверждать, что Вы даже не подозревали о таком существенном наборе прав для Ваших потенциальных жильцов, которые закон для них предусмотрел, если Вы неправильно указали срок договора или просто не придали этому значения, подписывая такой договор.

Итак, договоримся, что нами выбрана форма договора краткосрочного найма жилья.

Это значит что срок договора должен быть 364 дня или менее. Проследите за этим.

ВИДЫ  ДОГОВОРОВ  С АГЕНСТВАМИ  НЕДВИЖИМОСТИ 

На стадии подбора клиентов и поиска жильцов Вы можете действовать самостоятельно, воспользовавшись услугами интернетресуров, размещая рекламу в органах массовой информации (газетах, рекламных изданиях), расклеивая объявления или действуя в современных условиях поиска информации на сайтах, создать свой сайт и разместить на нем подходящую информацию.

Но как альтернативой, рекомендую Вам воспользоваться услугами риэлтерского агенства и заключить с ним договор по поиску, подбору, рекламе, показу и т.д. Вашего жилья для заключения в последствии договора найма.

Видов договоров, которые Вам придется подписать в этом случае с риэлтерскими агенствами (агенствами недвижимости) может быть несколько.

В зависимости от объема поручаемых заданий, длительности Вашего взаимного сотрудничество и условий сдачи жилья я бы порекомендовала Вам самому выбрать подходящий непосредственно для Вас вид такого договора.

 

Первым и наиболее распрострастраненным видом договоров, заключаемых с агенствами недвижимости собственниками жилья я назову агентский договор. Его отличие от например также часто используемого в риэлтерской практике договора комиссии  заключается в предмете договора. Или, говоря общедоступным языком, в различии перечня действий, которые обязано совершить агенство.

По агенскому договору, риэлтерская компания (агент) за вознаграждение  по Вашему поручению совершит определенные юридические или иные действия от своего имени или от имени поручителя (принципала) и за его счет. Эти действия могут быть очень разнообразными, а именно: организация и просмотр или показ подобранных вариантов, ведение переговоров с партнерами по сделке, внесение или получение предоплаты, разработка текстов договоров, получение для поручителя какой-либо информации и т.п. Полномочия по данному договору должны быть четко указаны в договоре и оформлены в письменной форме. Нормы закона, регулирующие порядок и условия заключения агенсткого договора Вы найдете в Гражданском кодексе ст.1005-1011.

По договору комиссии (или иногда он называется договор поручения по модели комиссии) Вы уже сотрудничаете на принципах доверительных отношений и поручаете  агенству (комиссионеру) от своего имени, но за Ваш счет (комитента) совершить одну или несколько сделок. Посмотреть порядок и условия договора комиссии можно в ст.990-1004 ГК РФ.

Сделка это не юридическое действие в смысле окзания услуг. Если агенство заключило от  своего имен и за Ваш счет ряд сделок (например, с рекламным агенством, аутсорсинговой фирмой), именно агенство приобретает права и становится обязанным в отношениях с третьими лицами по таким сделкам. При этом агенство принимает на себя ручательство за исполнение третьими лицами сделки (делькредере), имея право на дополнительное вознагражение или получает заранее оговоренное вознаграждение по договору комиссии, руководствуясь обязательным принципом выгоды заключения таких договоров для комитента (то есть для Вас).

Еще одним типичным видом договоров, на основании которых  риэлтерские агенства строят свою работу с собственниками жилья является договор поручения (или агентский договор по модели поручения).

Согласно ст.971 ГК РФ по договору поручения агенство (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет Вас (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя (то есть у Вас).

Эта форму договора Вы можете использовать, если решили поручить агенству заключить от Вашего имени договор найма жилья. При этом форму договора найма и его условия Вы можете устанавливать самостоятельно, так как агенство при этом действует в соответствии с Вашими указаниями, в зависимости от вида сдачи жилья в аренду. Агенство обязано после подписания сделки по сдаче жилья в аренду передать Вам подлинник договора найма и все сопутствующие сделке документы (копии паспортов арендаторов, расписки по оплате за жилье, акт приема-передачи жилья с описью имущества, в некоторых случаях суммы депозита или залога). Договор может носить разовый характер или быть заключен в случае прекращения договора найма жилья в виде длящегося договора поручения с условием. Например, агенство выполнило свои обязательства и подыскало Вам подходящего жильца, заключило с ним от Вашего имени договор найма. Но случилось так, что договор найма прекратил свое действие и жильцы выехали досрочно. Рекомендую Вам заранее передать агенству право неоднократно, на основании специально указанных полномочий осуществить еще раз свои обязательства, которые мы упоминали выше. Тогда ваша квартира не будет находится в простое и Вы не потеряете доход. 

Как правило, формы типовых риэлтерских договоров являются смешанными и содержат в себе признаки сразу нескольких договоров. Поэтому обратите внимание на следующие существенные для вас как для собственика пункты:

  1. От чьего имени агенство будет осуществлять услуги или совершать сделки – по Вашему поручению от своего имени и за Ваш счет или от Вашего имени и  за Ваш счет. От этого зависит кто приобретает права и становится обязанным по сделкам в связи с их исполнением третьими лицами.
  2. Перечень юридических действий и услуг или совершаемых сделок. В некоторых случаях от Вас требуется специально оформленная доверенность (см. Ст. 975 ГК РФ).
  3. Период действия заключаемого договора и условия его прекращения или расторжения.
  4. Размер и порядок выплаты вознаграждения агенству и порядок возмещения расходов по выполнению агенством поручений по договору. При этом в некоторых случаях агенство имеет право потребовать от Вас возмещения убытков (см. Ст.1002 ГК РФ часть 1).
  5. Передача агенству прав на заключение субдоговоров с другими организациями в целях выполнения условий основного договора (передоверие). Это условие должно быть специально оговорено в договоре (см. Ст.976, 1009 ГК РФ).

Сейчас очень популярным у агенств недвижимости, оказывающих услуги по сдаче квартир в аренду, является договор доверительного управления имуществом ( в Вашем случае принадлежащим Вам на праве собственности жилым помещением).

Наиболее часто именно эта форма предлагается риэлтерскими агенствами для собственников, желающих сдать квартиру или комнату посуточно.

Сразу, как адвокат, рекомендую не поддаваться на красиво звучащее название и проверить суть условий этого договора и необходимость его заключения.

В правовой среде, заключение договоров по доверительному управлению имуществом используется чаще всего в сфере коммерческой недвижимости и между юридическими лицами. Исключение из этого правила составляет для граждан распоряжение имуществом умершего гражданина на основании завещания, в котором назначен исполнитель завещания (дешеприказчик).

Договор доверительного управления имуществом заключается в письменной форме и с соблюдением правил, предусмотренных для договоров продажи недвижимого имущества. Несоблюдение формы договора доверительного управления или требований о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недйствительность договора (ст.1017 часть 2 ГКРФ). К таким сделкам применяются общие последствия недействительности сделок, предусмотренные ст.167 ГК РФ.

То есть передача имущества в доверительное управление подлежит обязательной государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

Такой особый статус имущества может только навредить интересам собственника, но никак не поспособствовать главной цели-извлечению прибыли от сдачи жилья в аренду.

Вы не избежите обязанности платить ежегодно налог на доходы физических лиц, будете существенно ограничены в своих возможностях контролировать лично процесс найма жилья, а получать представление о происходящем научитесь из отчетов доверительного управляющего, которые этот господин или госпожа сподобиться предоставить Вашему вниманию.

Грубо говоря, вы передаете доверительному управляющему свои полномочия собственника в отношении Вашего жилья, хотя фактически передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Не рискуйте понапрасну и ограничьтесь стандартным вариантом заключения с агенствами недвижимости договоров возмездного оказания услуг, поручения, комиссии или агентирования.

Не рекомендую даже принимать как форму договора между Вами и риэлтерским агентом предлагаемый Договор на оказание услуг по доверительному управлению имуществом.

Попросите подготовить для Вас например одну из иных вышеуказанных форм договоров и, внимательно прочитав их условия, выберите  для себя наиболее подходящий.

Другими сопуствующими Вашим взаимоотношениям с агенствами недвижимости формами и образцами документов, могут быть Перечень видов услуг агенства, Правила бронирования квартир при сдаче их посуточно или долгосрочно, Правила посуточной аренды жилья.

Это так называемые Инструкции и Правила, согласно которым агенства стремятся сформировать наиболее выгодные для себя и в некоторых случаях и для Вас тоже условия и порядок сделок по фактической передаче жилья в найм.

ПОСУТОЧНАЯ  СДАЧА  ЖИЛЬЯ  В  АРЕНДУ 

Допустим, Вы выбрали вариант посуточной сдачи Вашего жилья в аренду. Преимущества этого способа получения дополнительного дохода, риски при заключении договоров на агентирование и оказание услуг и в стадии осуществления этого бизнеса, виды и формы взаимодействия с агенствами недвижимости, вы узнаете из моего адвокатского анализа.

Суть посуточной сдачи жилья в аренду можно охарактеризовать как заключение договора краткосрочного найма жилья на период меньше одного календарного месяца одним и тем же лицам в рамках однократно заключаемого договора.

На проблеме выгоды такого бизнеса мы подробно останавливаться не будем, а коснемся правовых аспектов таких сделок.

Сразу хочу Вас поставить в известность, что вряд ли Ваше жилье будет сдаваться больше 20 дней в текущем месяце. По крайней мере пока Ваша квартира не приобретет особую популярность и Вы не получите постоянную клиентскую базу.

Из этого мы и будем исходить при определении наиболее благоприятной и выгодной для Вас модели сдачи жилья посуточно.

Если Вы решили заняться этим самостоятельно, то Вам придется лично разработать формы договоров найма жилья, заниматься подбором и поиском нанимателей, организацией показов квартиры, заключением договоров найма, составлением описи имущества, страхованием жилья, контролем за соблюдением условий договора нанимателями, подготовкой квартиры к заселению нового нанимателя, получением оплаты, заключением договоров с сервисными (аутсорсинговыми) компаниями по уборке и обслуживанию жилья, выселением недобросовестных или выезжающих жильцов, передачей ключей, покупкой постельных и туалетных принадлежностей, косметическим и сантехническим ремонтом квартиры.

Этот перечень не исчерпывающий и может быть увеличен в зависимости от ситуации.

Всем этим Вы будете заниматься в любом случае, если решили сдать жилье посуточно.

Теперь перейдем к варианту передачи Вами части полномочий по сдаче жилья посуточно компании-посреднику, например, риэлтерскому агенству.

В уставных документах такого агенства данная деятельность должна быть включена в состав основной и быть закрепленной в Уставе и Учредительном договоре компании.

Агенство здесь действует на основании расширенного комплекса видов услуг и в соответствии с различными договорами.

Выбрать для себя наиболее приемлемый – это Ваша задача.

Вашему вниманию может быть предложен один из вышеописанных мною в данной статье,  в  разделе Виды договоров с агенствами недвижимости  договоров, которые используется посредниками - агенствами недвижимости при оформлении с собственниками жилья договоров аренды жилья.

Только перечень посреднических услуг различен.

Значительная часть услуг, необходимых для посуточной аренды, совершенно не нужна при сдаче квартиры в долгосрочный найм.

Порядок Ваших действий примерно следующий:

  1. Вы находите подходящее риэлтерское агенство с приличной репутацией и опытом работы в сфере посуточной сдачи жилья в аренду.
  2. Подаете в это агенство письменную или устную заявку.
  3. Заключаете договор с агенством, выбрав из предложенных вариантов наиболее для Вас приемлемый.
  4. Предоставляете агенству копии правоустанавливающих документов на жилье, копии договоров страхования жилья (если имеются), реквизиты своего банковского счета или личного расчетного счета для перевода арендной оплаты по договору.
  5. Определяете стоимость аренды за сутки, порядок и сроки получения вами оплаты за аренду, порядок и условия повышения арендной платы в сезонный период.
  6. Определяете размер депозита за бронирование жилья и залога при заключении договора посуточной аренды.
  7. Заранее исключаете из списка возможных нанимателей определенные категории клиентов (агенства интим-услуг, гостей вечеринок, праздников, корпоративов).
  8. Определяете максимально вероятное количество дней простоя жилья в месяц. Это имеет значение при необходимости быстро и без последствий сменить агенство, расторгнув с предыдущим договор.
  9. Производите совместно с представителем агенства осмотр квартиры и определяете перечень необходимых расходов по ремонту, покупке дополнительной техники или вывозу ненужных вещей.
  10. Делаете опись имущества и подписываете акт описи имущества, находящегося в квартире.
  11. Определяете условия компенсации ущерба и расходов, в случае причинения вреда находящемуся в квартире имуществу или собственно жилью и имуществу третьих лиц (например, в случае залива соседей).
  12. Знакомитесь с маркетинговыми возможностями агенства по подбору клиентов и размещения информации. При необходимости передаете  коды доступа в Вашу собственную иноформационную базу и  данные бывших арендаторов.
  13. Определяете постоянное контактное лицо-представителя агенства, обмениваетесь телефонами и находитесь постоянно на связи.

 

Главное, заключив договор, Вы начинаете действововать совместно с агенством на условиях взаимной выгоды и деловых контактов. Ведь агенство небесплатно будет Вам помогать, а получит за свои услуги приличное вознаграждение.

То есть я хочу этим сказать, что вы оба заинтересованы в эффективности осуществления планов и получении дохода.

Не пренебрегайте грамотным адвокатским советом и используйте все возможности, которые закон Вам предоставляет в этой юридически опасной сфере бизнеса – сдаче жилья в аренду.

 

Удачи!

 

Форму договора краткосрочного найма жилья см.здесь.

Форму найма жилья см.здесь

Форму агентского договора см.здесь

Форму договора комиссии см.здесь

Форму договора поручения см.здесь

Форму договора доверительного управления имуществом см.здесь

Проверка ваших договоров адвокатом (бесплатно) открыть здесь

Исправление ваших договоров открыть здесь

Подготовка и подбор вариантов договоров найма жилья, доверительного управления имуществом, договора комиссии, агентского договора, договора поручения открыть здесь